1. Период владения квартирой или другим объектом недвижимости менее 3 лет
Короткий срок (особенно до 1 года) владения недвижимостью до продажи во многих случаях свидетельствует или о существенных рисках, или каких-то скрытых моментах (неблагополучные соседи, экология, какие-то технические проблемы).
На нашей практике был случай, когда квартира продавалась через полгода после покупки, в результате юристы нашей компании выявили, что ежемесячный платеж в ТСЖ был порядка 70 тысяч рублей, что тщательно скрывалось продавцом. Кстати, продавец сам купил квартиру, попав на «грабли» огромного ежемесячного платежа.
Еще один яркий пример, когда за быстрой продажей скрываются нарушения прав лица в ходе приватизации. Зачастую лица, права которых были нарушены приватизацией, узнают об этом спустя годы. Суды в таких случаях оставляют за указанными лицами право проживания или вовсе признают состоявшиеся сделки недействительными. Самостоятельно выявить факт нарушения очень сложно, поэтому без квалифицированной юридической помощи здесь не обойтись.
2. Одним из собственников квартиры является ребенок
Необходимо проверить защищенность его прав.
Орган опеки и попечительства, а также законный представитель ребенка могут обжаловать сделку. При правильном сопровождении сделки и оформлении документов данный риск может быть сведен к нулю.
Например, покупатель недвижимости может потерять приобретенную недвижимость, если будет установлено, что квартира была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала, но не оформлена на всех членов семьи. На практике установить факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости или погашения кредита за счет материнского капитала практически невозможно, но грамотно составленные юридические формулировки в тексте договора, позволят покупателю защититься от мошенников.
Просто получить согласие органов опеки и попечительства недостаточно, надо еще и внимательно изучить его содержание на предмет ограничений и оговорок. Так, при проверке одной из сделок выяснилось, что орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей, и покупку другой, конкретно названной, квартиры в Москве. Но продавец купил другую квартиру и в Московской области. К счастью, наш клиент отказался от такой сделки и правильно сделал, поскольку вскоре прокуратурой был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В результате – попавшийся на удочку покупатель лишился собственности.
3. Посредник, который подписывает документы
Возможно, у собственника слабое здоровье либо он находится за рубежом и не может сам подписывать документы. Такие случаи требуют тщательной проверки и особого юридического оформления.
На нашей практике был случай, когда собственник оспорил права посредника на подписание договора и пытался вернуть себе проданную квартиру. Нам удалось ее отстоять.
Еще один реальный случай – наш клиент выбрал объект недвижимости, где интересы продавца представляло лицо по доверенности. Проверка документов не выявила рисков, подлинность доверенности подтвердилась. Но вот общение с близкими родственниками выявило серьезные препятствия к совершению сделки: они пояснили, что продавец, в результате недавно перенесенного инсульта, стал страдать психическими расстройствами, и сейчас стоит вопрос о признании продавца недееспособным. Поэтому родственники были категорически против совершаемой сделки, а в случае ее заключения — были намерены ее оспаривать в суде.
4. Отказ продавца под любым предлогом предоставить дополнительные документы по сделке
Утаивание информации — это важный сигнал в необходимости детальной проверки.
В результате переговоров или поиска информации об объекте, собственнике могут быть обнаружены дополнительные сведения. Порой новая информация ставит под вопрос оформление сделки, тогда требуются пояснения продавца и определенные подтверждающие документы.
Так, например, очень часто встречаются случаи, когда правоустанавливающие документы содержат незначительные ошибки или расхождения. Или при проверке выявляется факт, что продавец за непродолжительное время несколько раз менял свой паспорт. В таких случаях без предоставления со стороны продавца подробных пояснений не обойтись. В противном случае Вы рискуете заключить сделку с мошенниками или приобрести квартиру с «сюрпризом» (неузаконенной перепланировкой, обременениями и т.д.).
5. Квартира приобретена на основании решения суда
Требуется проверить прошли ли сроки на обжалование судебного акта, есть ли заинтересованные лица, которые не участвовали в судебном процессе и могут в последующем оспорить решение суда. Также важен предмет спора и его основания.
Необычный и одновременно сложнейший случай из нашей практики, когда в результате судебной ошибки (из-за путаницы в проектных номерах), а затем и невнимательности сотрудников Росреестра, у одного машиноместа оказалось два разных собственника. Продавец умолчал об этом «нюансе», но при проверке чистоты сделки данный факт был нами выявлен. К счастью, повторное обращение в суд позволило все расставить по своим местам. Только после этого нашим клиентом была заключена сделка.
6. В отношении продавца много судебных дел
Это сложно проверить без обращения к юристам, но, по меньшей мере, нужно посмотреть в интернете. Часто бывает так, что данная информация находится поисковыми системами.
Казалось бы, какое отношение имеют суды продавца к совершаемой сделке, если спор прямо не касается квартиры? Не всегда, но такие риски есть. Например, в нашей практике один недобросовестный продавец старался избавиться от принадлежащего имущества, чтобы не платить по долгам. Покупка такой недвижимости чревата исками со стороны кредиторов продавца.
7. Если недвижимость продаёт юридическое лицо. Тут 100% нужны юристы по недвижимости
Так, подписывает договор исполнительный орган, полномочия которого необходимо проверить. Сделка купли-продажи недвижимости в большинстве случаев является крупной для предприятия и требует одобрения со стороны либо участников, либо специально уполномоченного органа.
Все чаще на рынке недвижимости продавцами выступают различные ПИФы и ЖСК. Их структура настолько сложна, что само по себе заключение сделки представляет риск.
8. Скорость и суета
Продавец пытается давить на покупателя для ускорения сделки. В скорости нет ничего плохого, но это один из приемов в мошеннических схемах и он является сигналом, чтобы проверить объект недвижимости и продавца детальнее.
В большинстве случаев — где-то в 80% или около того — при проверке
недвижимости и ее владельца все оказывается хорошо. В этих 80% случаев по сути можно было не обращаться к нашим услугам. Вопрос лишь в оставшихся 20% сделок, которые следует избежать
